¿Conviene esta propiedad?

Ninguna unidad se renta los 365 días del año. 6% son unas tres semanas de cambio de inquilino; un inquilino estable de años es menos, y una salida con reparaciones es más.

Si das menos del 20% de enganche, el prestamista normalmente exige un seguro que lo protege a él, no a ti. Va aquí y no en gastos a propósito: es un costo del préstamo, así que baja tu flujo de efectivo y tu DSCR, pero no toca el NOI ni el cap rate — que es lo que te deja comparar esta propiedad con una comprada al contado.

Busca el recibo real del predial de ese lote en lugar de estimarlo: es información pública en el sitio del asesor, y es la línea que más seguido convierte un buen trato en uno malo.

Una póliza de arrendador, no de casa habitación: son productos distintos y la de arrendador suele costar más.

Registro de arrendador, basura, control de plagas: los cobros municipales que no son el predial. En Milwaukee son reales y casi nadie los mete en sus números.

Lo que cuesta dejar la unidad lista para el siguiente inquilino: pintura, limpieza, alfombra, la cerradura. La vacancia de arriba solo cuenta las semanas vacías; esto es el gasto que viene con ellas, y suele ser el más grande de los dos.

Reparaciones del día a día: la llamada por la calefacción, la llave que gotea, el electrodoméstico que se muere. Se calcula sobre la renta que efectivamente cobras.

Dinero apartado para los reemplazos grandes que no son “reparaciones”: techo, calefacción, ventanas, drenaje. Llegan pocas veces y cuestan miles. Un trato que solo funciona con esto en 0 es un trato que funciona hasta que se acaba el techo.

Lo que cobra una empresa por administrar la unidad por ti, normalmente 8–10% de la renta cobrada. Déjalo en 0 solo si estás seguro de que nunca vas a delegarlo — incluido el año en que te mudes o te enfermes.