La cuenta

DSCR = ingreso operativo neto ÷ pago anual del crédito. El ingreso operativo neto es la renta que realmente entra (ya restada la vacancia) menos los gastos de operar la propiedad — predial, seguro, mantenimiento, administración — pero antes del pago del préstamo. Si la propiedad deja $24,000 al año y el crédito cuesta $20,000, el DSCR es 1.20.

Qué número piden

1.20 es el piso más común: el prestamista quiere que la propiedad genere 20% más de lo que cuesta el crédito, como colchón. Algunos aceptan 1.10 o hasta 1.00 con más enganche o tasa más alta. Debajo de 1.00 la propiedad no se paga sola, y eso el banco lo ve igual que tú.

Cómo subirlo

Solo hay tres palancas: subir la renta, bajar los gastos, o bajar el pago del crédito — con más enganche o un plazo más largo. Nota que un plazo más largo mejora el DSCR y empeora lo que pagas en total; no son la misma decisión.

Cuidado con los supuestos

Un DSCR calculado con la renta que esperas cobrar y sin reservas para reparaciones se ve mucho mejor que el real. Usa la renta que se está cobrando hoy en unidades parecidas, y resta vacancia y mantenimiento aunque el prestamista no te obligue. El número que te importa es el que sigue funcionando en un mal año.